A propriedade de bem imóvel só se transfere mediante escritura pública, contudo, há aqueles que adquirem imóveis por meio de contrato de compra e venda, sem efetuar o registro, o famoso “contrato de gaveta”. Para esses indivíduos, existe a ameaça constante de que o bem acabe respondendo por dívidas do antigo proprietário, que ainda tem seu nome na matrícula do imóvel.

Assim, o que fazer quando a ameaça se concretiza e o imóvel é penhorado dentro de um processo judicial por obrigação de responsabilidade do antigo proprietário?

Via de regra, só respondem pela relação jurídica processual as partes que participam do processo ou possuem responsabilidade pelo cumprimento da obrigação, devendo as constrições patrimoniais recaírem exclusivamente sobre os bens desses. Lembrando que tal regra comporta exceções nos termos da lei.

Entende-se por constrição patrimonial judicial, também chamada de “esbulho judicial”, o ato cumprido por oficial de justiça, mediante ordem judicial, no qual o terceiro sofre alguma restrição de bens de seu patrimônio, que pode ocorrer em qualquer momento e em diversos tipos de processos. Tem-se como exemplo a penhora, arresto, busca e apreensão etc.

Ainda, considera-se terceiro, para fins de ajuizamento dos embargos: I – ) o cônjuge ou companheiro, quando defende a posse de bens próprios ou de sua meação; II – ) o adquirente de bens cuja constrição decorreu de decisão que declara a ineficácia da alienação realizada em fraude à execução; III – ) quem sofre constrição judicial de seus bens por força de desconsideração da personalidade jurídica, de cujo incidente não fez parte; IV – ) o credor com garantia real para obstar expropriação judicial do objeto de direito real de garantia, caso não tenha sido intimado, nos termos legais dos atos expropriatórios respectivos. (artigo 674 do Código de Processo Civil)

Para esses indivíduos existe a figura dos Embargos de Terceiro, ação de conhecimento de rito especial sumário, de que dispõe o terceiro que sofre constrição de um bem do qual tenha posse, em decorrência de decisão judicial num processo do qual não é parte.

Fazendo uso dessa ação, o terceiro visa a liberação do bem e, consequentemente, sua desvinculação do processo que originou a constrição. Ainda, os Embargos de Terceiro podem ser utilizados na modalidade preventiva, com o propósito de evitar a efetivação da constrição.

Importante sublimar que é o Embargos de Terceiro uma ação autônoma condicionada a Ação principal, que originou a constrição, onde não se discuti o litígio principal, logo, a vitória do Autor ou Réu pouco importa ao Embargante, uma vez que seu interesse está limitado a desvinculação da constrição judicial ilegal sobre o seu bem.

Para o caso do exemplo que abre esse artigo, a possibilidade de oposição dos Embargos de Terceiro é reforçada pela súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça que prevê que “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”

Portanto, caso seu imóvel seja penhorado por dívidas do antigo proprietário, é necessário efetuar a contratação de um advogado para oposição de Embargos de Terceiro, a fim de provar que o bem compõe o seu patrimônio e não deve responder por obrigações que não lhe recaem.