Firmado o contrato de locação, é possível que o inquilino venha a falecer deixando familiares vivendo no bem. Assim, não é incomum que os envolvidos fiquem em dúvida acerca do que fazer. Portanto, resta a questão:

• O que acontece no caso de morte do inquilino, a locação é extinta?

Não, para o caso de locações residenciais, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido (de cujus) o substituem automaticamente no contrato de locação, desde que residentes no imóvel (art. 11 da Lei 8.245/91), ou seja, sub-rogam-se em seus direitos e obrigações, não sendo necessário firmar novo contrato de locação. Nas situações que fogem a essa regra, as chaves devem ser devolvidas ao locador, sob pena de formação de uma ocupação clandestina.

Quando se trata de locação com finalidade não residencial, a sub-rogação será do espólio ou do sucessor do falecido no negócio.

Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, sendo que aquele que permanecer no bem sub-roga-se em todas as obrigações e direitos contidos no contrato e lei.

Para ambos os casos, morte ou separação, é obrigatória a comunicação do fato ao locador, uma vez que ao mesmo está resguardado o direito de informação.

Vale destacar que não pode o locador exigir a devolução do bem em face à morte ou separação do inquilino, uma vez que a sub-rogação é automática e não existe respaldo legal para tanto. Portanto, qualquer atitude nesse sentido é considerada ilegal e abusiva, podendo o ofensor responder legalmente por seus excessos.

Ainda, caso a garantia locatícia seja a fiança, é igualmente resguardado ao fiador o direito de comunicação e escolha em manter o contrato acessório de fiança, ou seja, na mudança do responsável pela locação, pode o fiador optar por exonerar-se das suas responsabilidade perante a locação, desde que no prazo de 30 (trinta) dias notifique o credor (locador) de sua saída, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após o anúncio ao locador .

Lembrando que o silêncio dos fiadores, após devidamente notificados da sub-rogação, implica na concordância em manter o contrato de fiança.