Primeiramente, cabe esclarecermos o que é um contrato de seguro, que segundo a definição do Código Civil é o contrato pelo qual “o segurador se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo a pessoa ou a coisa, contra riscos predeterminados”.

Assim, temos que o seguro-fiança nada mais é do que um contrato de seguro, onde a seguradora se obriga a pagar ao segurado (locador) um prêmio a título de indenização por possíveis prejuízos resultantes dos riscos da locação. Portanto, é o seguro–fiança uma das formas de garantia da locação, sendo um ótimo substituído da típica figura do fiador.

O locatário, ou seja, quem aluga, é quem costuma contratar o seguro-fiança, mas o beneficiário da indenização estipulada na apólice é sempre o locador, isto é, o senhorio.

O seguro-fiança é regulamentado pela Resolução CNSP 202/2008 e pela Circular 347 da SUSEP (Superintendência de Seguros Privados). Assim, conforme determina da Resolução CNSP 2002/2008, o contrato de seguro de fiança possui como prazo de vigência o mesmo prazo do contrato de locação, em conformidade com o art. 39 da Lei 8.245/91, o qual determina que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.”

Ademais, prevê o art. 41 da Lei nº 8.245/91 que “O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.” Portanto, garante o seguro-fiança o contrato de locação como um todo, sem exceções.

Todavia, não é incomum que as seguradoras tentem impor limitações aos contratos, garantindo apenas os alugueis e encargos, em patente afronta a lei, o que é, diga-se, lamentável, contudo, nada que um bom advogado não consiga derrubar, pois argumentações e base legal não faltam.

Pertinente apontar que o contrato de seguro-fiança e a fiança não são a mesma coisa, pois essa última refere-se a um contrato acessório, unilateral e gratuito que gera ao fiador a obrigação de cumprir com aquilo que o afiançado não cumpriu, diferentemente do já apontado contrato de seguro-fiança.

Além disso, o inadimplemento ou a não renovação do contrato de fiança podem resultar em Ação de Despejo por violação contratual, dada a ausência de forma válida de garantia da locação. Logo, optando por essa forma de garantia, é essencial manter o contrato de seguro em dia.

Vale destacar que o seguro-fiança ainda é muito pouco usado, pois se trata de uma obrigação em tese custosa. Contudo, seguindo a lógica, se usada com maior frequência, seria essa a forma de garantia da locação mais vantajosa aos contratantes, pois, conforme muito bem aponta Luiz Antonio Scavone Junior “caso fosse largamente utilizado – e não é – haveria drástica redução dos custos, vez que somente o aumento do contingente de segurados possui o condão de reduzir o valor dos prêmios, o que tornaria extremamente vantajoso em relação às demais modalidade de garantia.”[i]

Assim, interessante e sábio seria optar cada vez mais por essa ótima forma de garantia da locação.

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[i] Direito Imobiliário: teoria e prática/Luiz Antonio Scavone Junior. – 14. Ed – [2.Reimpr.] – Rio de Janeiro: Forense, 2019, p.1420.